Faktor Penghitungan, Dasar Pengenaan, Dasar Perhitungan, Tarif, dan Tempat Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

 

A. Faktor Penghitungan Pajak PBB Terhutang

 

Dalam menghitung Pajak PBB terhutang, berikut ini beberapa faktor yang mempengaruhi dalam perhitungannya.

1. Tarif Pajak

Tarif PBB mempunyai tarif tunggal (single tariff) sebesar 0,5% yang berlaku sejak Undang-undang PBB tahun 1985 sampai dengan sekarang.

2. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).  NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan keputusan Menteri Keuangan dengan mendengar pertimbangan Bupati/Walikota

• NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.

• NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

* Pendekatan Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
   
   
   • Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
   • Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
   
   
   • Pendekatan Biaya adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.
   • Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
   
   
   • Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.
   • Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.
   • Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

* Cara Penilaian Objek Pajak Bumi dan Bangunan (Pajak PBB)

1. Penilaian Massal (Mass Appraisal)
   
   
   • NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
   • NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
   • Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)

2. Penilaian Individual (Individual Appraisal)
   
   
   • Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp3.200.000 meter persegi.
   • Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.
   • Objek pajak yang nilai jualnya Rp500.000.000 atau lebih.
   • Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

• NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

• Besarnya persentase NJKP :
  
  
  • Objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan adalah 40%
  • Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan) :
    
    • apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
    • apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

4. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

• Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak dikenakan pajak yang disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

• Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat.

• Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No: 201/KMK.04/2000 tanggal 6 Juni 2000 ditetapkan batas NJOPTKP maksimum sebesar Rp12.000.000 (dua belas juta rupiah) per Wajib Pajak dan ditetapkan secara regional.

B. Tarif PBB

Besarnya tarif PBB adalah 0,5%

Rumus Penghitungan PBB

Rumus penghitungan PBB = Tarif x NJKP

• Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
  
  • = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
  • = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

• Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
  
  • = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
  • = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

C. Tempat Pembayaran PBB

Wajib Pajak yang telah menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT), Surat Ketetapan Pajak (SKP) dan Surat Tagihan Pajak (STP) dari KPP Pratama atau disampaikan lewat Pemerintah Daerah harus melunasinya tepat waktu pada tempat pembayaran yang telah ditunjuk dalam SPPT yaitu Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.

D. Saat Yang Menentukan Pajak Terutang

Saat yang menentukan pajak terutang adalah adalah keadaan Objek Pajak pada tanggal   1 Januari. Dengan demikian segala mutasi atau perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.

Contoh:

A menjual tanah kepada B pada tanggal 2 Januari 2010. Kewajiban PBB Tahun 2010 masih menjadi tanggung jawab A. Sejak Tahun Pajak 2011 kewajiban PBB menjadi tanggung jawab B. Perubahan atas Objek Pajak yang terjadi setelah tanggal 1 Januari akan dikenakan pajak pada tahun berikutnya.