AKUNTAN INDEPENDEN

A.  Pengertian Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

1. Penyerahan Barang Kena Pajak (BPK) dan Jasa Kena Pajak (JKP) di dalam daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha
2. Impor Barang Kena Pajak
3. Pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean
4. Pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari Luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean
5. Ekspor Barang Kena Pajak Berwujud atau Tidak Berwujud dan Ekspor Jasa Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP)

1. Tarif Pajak Pertambahan Nilai adalah 10% (sepuluh persen)
2. Tarif Pajak Pertambahan Nilai sebesar 0% (nol persen) diterapkan atas:
   - Ekspor Barang Kena Pajak Berwujud
   - Ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud
   - Ekspos Jasa Kena Pajak
3. Tarif Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berubah menjadi paling rendah 5% (lima persen) dan paling tinggi sebesar 15% (lima belas persen) sebagaimana diatur oleh Peraturan Pemerintah

 

• NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Apabila tidak terdapat transaksi secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.

• NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
   
   
   • Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
   • Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
   
   
   • Pendekatan Biaya adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.
   • Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
   
   
   • Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode perhitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.
   • Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.
   • Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

1. Penilaian Massal (Mass Appraisal)
   
   
   • NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
   • NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
   • Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)

2. Penilaian Individual (Individual Appraisal)
   
   
   • Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp3.200.000 meter persegi.
   • Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp 1.366.000 meter persegi.
   • Objek pajak yang nilai jualnya Rp500.000.000 atau lebih.
   • Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

• NJKP adalah nilai jual yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

• Besarnya persentase NJKP :
  
  
  • Objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan adalah 40%
  • Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan) :
    
    • apabila NJOP-nya ≥ Rp1.000.000.000,00 adalah 40%
    • apabila NJOP-nya < Rp1.000.000.000,00 adalah 20%

• Di dalam pengenaan PBB terdapat suatu batas nilai yang tidak dikenakan pajak yang disebut Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

• Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah kabupaten/kota, ditetapkan oleh Kepala Kanwil Ditjen Pajak atas nama Menteri Keuangan berdasarkan pendapat Pemda setempat.

• Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No: 201/KMK.04/2000 tanggal 6 Juni 2000 ditetapkan batas NJOPTKP maksimum sebesar Rp12.000.000 (dua belas juta rupiah) per Wajib Pajak dan ditetapkan secara regional.

• Jika NJKP = 40% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
  
  • = 0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP)
  • = 0,2% x (NJOP-NJOPTKP)

• Jika NJKP = 20% x (NJOP - NJOPTKP) maka besarnya PBB
  
  • = 0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP)
  • = 0,1% x (NJOP-NJOPTKP)

1. Bumi: Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, tambang.
2. Bangunan: Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang, anjungan minyak lepas pantai.

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
5. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

• mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;
• memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
• memiliki bangunan, dan atau;
• menguasai bangunan, dan atau;
• memperoleh manfaat atas bangunan

Wajib Pajak adalah Subjek Pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak

Apabila terjadi statu kejadian dimana satu objek pajak dimiliki/dikuasai oleh beberapa subjek pajak atau satu objek pajak belum diketahui dengan jelas siapakah wajib pajaknya, maka hal pertama yang perlu dilakukan adalah melihat perjanjian (agreement) antara para pihak yang berkepentingan terhadap objek pajak tersebut. Dalam perjanjian tersebut salah satu pasal biasanya membahas siapa yang akan melakukan kewajiban pembayaran pajak termasuk Pajak Bumi dan Bangunan. Apabila dalam perjanjian tidak disebutkan atau memang terjadi lebih dari satu yang memanfaatkan objek pajak sehingga belum diketahui siapa yang menjadi wajib pajak, maka Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajaknya (UU No. 12 tahun 1994 Pasal 4 ayat 3).

A. Subjek Pajak

• Pembentukannya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan;
• Pembiayaannya bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah;
• Penerimaannya dimasukkan dalam anggaran Pemerintah Pusat atau Pemerintah Daerah; dan
• Pembukuannya diperiksa oleh aparat pengawasan fungsional negara; dan
• Bentuk usaha tetap yaitu bentuk usaha yang digunakan oleh orang pribadi yang tidak bertempat tinggal di Indonesia atau berada di indonesia tidak lebih dari 183 hari dalam jangka waktu dua belas bulan, atau badan yang tidak didirikan dan berkedudukan di Indonesia, yang melakukan kegiatan di   Indonesia.

B. Bukan Subjek Pajak

C. Objek Pajak

D. Langkah-langkah menghitung PPh 25 sesuai dengan Undang-Undang Nomor 36 tahun 2008 :